'Đừng kỳ vọng địa ốc phục hồi nhanh nhờ Luật Đất đai 2024'

Nhiều chuyên gia nói nút thắt nguồn cung chưa thể khơi thông trong ngắn hạn bởi thị trường cần độ trễ để ba luật sửa đổi được thẩm thấu.

Trong ba năm gần đây, bất động sản trải qua một chu kỳ tăng giá mạnh ở nhiều phân khúc, khiến khả năng tiếp cận nhà ở của phần đông người dân ngày càng khó khăn. Nút thắt lớn nhất được chỉ ra là nguồn cung ít ỏi do vướng mắc pháp lý, chiếm đến 70% khó khăn của các doanh nghiệp bất động sản.

Vừa qua, bộ ba các luật sửa đổi quan trọng về bất động sản gồm Luật Đất đai, Nhà ở, Kinh doanh bất động sản đều được Quốc hội thông qua. Nhiều người kỳ vọng đây sẽ là "liều thuốc" giúp khơi thông nguồn cung, thúc đẩy thị trường phục hồi nhanh chóng sau quãng thời gian trầm lắng.

Các chuyên gia nhìn nhận cả ba luật sửa đổi gồm Đất đai, Nhà ở và Kinh doanh bất động sản có hiệu lực từ ngày 1/1/2025 nên trong năm nay, nút thắt pháp lý gần như không có nhiều thay đổi.

Về kỳ vọng Luật Đất đai 2024 tháo gỡ nút thắt nguồn cung, ông Phạm Thanh Tuấn, chuyên gia pháp lý bất động sản, cho rằng luật chưa có quy định đột phá để thúc đẩy dự án mới, nhất là ở khu vực trung tâm đô thị. Bởi Luật Đất đai 2024 yêu cầu chủ đầu tư muốn triển khai nhà ở thương mại phải có "đất ở", về cơ bản giống với quy định tại Điều 23 Luật Nhà ở 2023. Do đó, doanh nghiệp dù có đất nhưng nếu không có một phần đất ở thì không thể xin chuyển mục đích sử dụng đất triển khai dự án nhà thương mại.

Muốn phát triển nhà thương mại, nhất là ở nội đô, doanh nghiệp chỉ có thể trả lại đất để tham gia đấu giá. Tuy nhiên quỹ đất sạch ở trung tâm đô thị đều rất hiếm hoi, còn đấu thầu phải là dự án quy mô lớn, đòi hỏi tiềm lực tài chính tốt. Như vậy nguồn cung nhà ở thương mại tại trung tâm đô thị khó có thể khơi thông trong thời gian tới.

Cùng quan điểm, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP HCM (HoREA), cho biết Luật Đất đai 2024 quy định rất thông thoáng về thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất với hầu hết dự án phát triển kinh tế - xã hội, trừ nhà ở thương mại.

Trong đó, quy định doanh nghiệp chỉ được nhận chuyển quyền sử dụng đất ở để xây dự án nhà thương mại có thể dẫn đến hệ quả thị trường sẽ tiếp tục khan hiếm nguồn cung nhà ở trong 5-7 năm. Điều này vô hình chung "làm lợi" cho doanh nghiệp có sẵn quỹ đất xây nhà ở thương mại, đã được phê duyệt, nhất là chủ đầu tư các khu đô thị quy mô lớn có cơ hội chiếm lĩnh thị trường.